Za co komornik może zabrać dom?

Dom lub mieszkanie to dla większości osób nie tylko miejsce zamieszkania, ale także najcenniejszy składnik majątku, często dorobek całego życia. Utrata dachu nad głową w wyniku egzekucji komorniczej to sytuacja dramatyczna, dlatego tak ważne jest zrozumienie, kiedy komornik może zająć i zlicytować nieruchomość.

Podstawa prawna – tytuł wykonawczy

Komornik nie działa „z własnej woli”. Podstawą do wszczęcia i prowadzenia egzekucji, w tym egzekucji z nieruchomości, jest tytuł wykonawczy. Jest to dokument urzędowy, najczęściej prawomocny wyrok sądu lub nakaz zapłaty zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Klauzula wykonalności to urzędowe stwierdzenie, że tytuł egzekucyjny (np. wyrok) nadaje się do wykonania w drodze egzekucji. Bez tytułu wykonawczego komornik nie może podjąć żadnych czynności.

Długi, za które komornik może zająć dom

Komornik może zająć dom lub mieszkanie za każdy dług, który został stwierdzony tytułem wykonawczym. Nie ma znaczenia, czy jest to dług wobec banku, firmy pożyczkowej, osoby prywatnej, ZUS-u, urzędu skarbowego czy gminy. Nie ma też znaczenia wysokość długu – teoretycznie komornik może zająć nieruchomość nawet za stosunkowo niewielki dług, choć w praktyce stara się najpierw zaspokoić wierzyciela z innych składników majątku dłużnika (np. z wynagrodzenia, ruchomości).

Najczęstsze przyczyny egzekucji z nieruchomości to:

• Niespłacony kredyt hipoteczny: To najczęstsza przyczyna utraty domu. Bank, który udzielił kredytu hipotecznego, ma zabezpieczenie na nieruchomości (hipotekę) i w przypadku braku spłaty może dochodzić swoich roszczeń poprzez egzekucję z nieruchomości.
• Inne niespłacone kredyty i pożyczki: Nie tylko kredyt hipoteczny, ale także inne kredyty (np. konsumpcyjne, gotówkowe, samochodowe) i pożyczki (np. „chwilówki”) mogą być podstawą do egzekucji z nieruchomości, jeśli wierzyciel uzyska tytuł wykonawczy.
• Długi alimentacyjne: Jak wyjaśniono w poprzednim tekście, alimenty są traktowane priorytetowo, a egzekucja z nieruchomości w przypadku zaległości alimentacyjnych jest bardzo prawdopodobna.
• Długi wobec ZUS i urzędu skarbowego: Zaległe składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, niezapłacone podatki (np. podatek dochodowy, podatek od nieruchomości) mogą być podstawą do egzekucji z nieruchomości.
• Długi wobec gminy: Niezapłacony czynsz za mieszkanie komunalne, opłaty za wywóz śmieci, podatek od nieruchomości – to również mogą być powody egzekucji.
• Długi wobec innych firm i osób prywatnych: Niezapłacone faktury, pożyczki prywatne, odszkodowania – jeśli wierzyciel uzyska tytuł wykonawczy, może dochodzić swoich roszczeń również z nieruchomości dłużnika.

Egzekucja z nieruchomości – jak przebiega?

1. Wniosek wierzyciela: Wierzyciel, posiadający tytuł wykonawczy, składa do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości.
2. Zajęcie nieruchomości: Komornik dokonuje zajęcia nieruchomości. Wpisuje informację o zajęciu do księgi wieczystej nieruchomości. Od tego momentu dłużnik nie może swobodnie rozporządzać nieruchomością (np. sprzedać jej, darować).
3. Opis i oszacowanie: Komornik, z udziałem biegłego rzeczoznawcy majątkowego, sporządza opis i oszacowanie nieruchomości. Określa się jej wartość rynkową, która będzie podstawą do ustalenia ceny wywoławczej na licytacji.
4. Obwieszczenie o licytacji: Komornik ogłasza termin i miejsce licytacji w publicznym obwieszczeniu.
5. Licytacja: Licytacja odbywa się publicznie, najczęściej w sądzie. Cena wywoławcza na pierwszej licytacji wynosi 3/4 wartości oszacowania, na drugiej – 2/3.
6. Przybicie i przysądzenie własności: Po wygraniu licytacji i wpłaceniu całej ceny, nabywca uzyskuje prawo do nieruchomości.

Czy można uniknąć egzekucji z nieruchomości?

Tak, ale wymaga to działania i współpracy z wierzycielem i komornikiem. Możliwe rozwiązania to:

• Spłata długu: To najprostszy i najskuteczniejszy sposób na uniknięcie egzekucji.
• Negocjacje z wierzycielem: Można próbować zawrzeć ugodę, rozłożyć dług na raty, uzyskać umorzenie części odsetek.
• Sprzedaż nieruchomości przed licytacją: Jeśli to możliwe, lepiej sprzedać nieruchomość samodzielnie, na wolnym rynku, niż czekać na licytację komorniczą. Uzyskana w ten sposób cena będzie zazwyczaj wyższa.
• Skarga na czynności komornika: Jeśli uważasz, że komornik działa niezgodnie z prawem, możesz złożyć skargę do sądu.
• Upadłość konsumencka: W ostateczności.
• Restrukturyzacja W przypadku firm.

Podsumowanie

Komornik może zająć dom za każdy dług stwierdzony tytułem wykonawczym. Nie ma znaczenia wysokość długu ani jego rodzaj. Egzekucja z nieruchomości to ostateczność, ale w przypadku braku spłaty i braku porozumienia z wierzycielem jest to realne zagrożenie. Dlatego tak ważne jest, aby nie unikać problemu, szukać rozwiązań i w razie potrzeby skorzystać z pomocy prawnika. Kluczowe jest działanie, a nie unikanie tematu.