Co się stanie, gdy nikt nie kupi mojego zadłużonego domu z licytacji?

Perspektywa licytacji komorniczej domu jest niezwykle stresująca. Jednak czasem pojawia się dodatkowa obawa: a co się stanie, jeśli nikt nie będzie chciał kupić mojego zadłużonego domu na licytacji? Czy to oznacza koniec problemów, anulowanie długu? Niestety, brak zainteresowania nieruchomością na licytacji nie rozwiązuje problemu zadłużenia, ale prowadzi do specyficznych konsekwencji prawnych i proceduralnych, które warto znać.

Pierwsza próba sprzedaży – pierwsza licytacja

Komornik, po dopełnieniu formalności związanych z zajęciem oraz opisem i oszacowaniem nieruchomości, wyznacza termin pierwszej licytacji. Cena wywoławcza na tym etapie wynosi trzy czwarte (75%) sumy oszacowania, czyli wartości rynkowej określonej przez biegłego. Aby licytacja doszła do skutku, musi pojawić się przynajmniej jeden licytant, który zaoferuje co najmniej cenę wywoławczą. Jeśli na pierwszej licytacji nikt się nie stawi lub nikt nie zaoferuje wymaganej minimalnej kwoty, licytacja zostaje uznana za bezskuteczną.

Druga szansa – druga licytacja

Bezskuteczna pierwsza licytacja nie oznacza końca egzekucji z nieruchomości. Na wniosek wierzyciela, komornik wyznacza drugi termin licytacji. Tym razem warunki są nieco bardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców – cena wywoławcza zostaje obniżona do dwóch trzecich (ok. 66,7%) sumy oszacowania. Jest to zazwyczaj ostatnia próba sprzedaży nieruchomości w ramach danego postępowania egzekucyjnego.

Gdy i druga licytacja zawodzi – umorzenie egzekucji z nieruchomości

Co się dzieje, jeśli również na drugiej licytacji nikt nie kupi Twojego zadłużonego domu? W takiej sytuacji dochodzi do istotnej konsekwencji proceduralnej: postępowanie egzekucyjne w zakresie tej konkretnej nieruchomości zostaje umorzone. Oznacza to, że komornik kończy działania zmierzające do sprzedaży tego domu w ramach obecnie prowadzonego postępowania.

Czy umorzenie egzekucji oznacza umorzenie długu?

To kluczowe pytanie, na które odpowiedź brzmi: absolutnie nie. Umorzenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości nie jest równoznaczne z umorzeniem samego długu. Twoje zobowiązanie wobec wierzyciela nadal istnieje w pełnej wysokości, powiększone o narosłe odsetki i koszty. Wierzyciel po prostu nie zdołał uzyskać zaspokojenia poprzez sprzedaż Twojego domu w tym konkretnym podejściu.

Konsekwencje dla dłużnika i wierzyciela po bezskutecznej drugiej licytacji

Po umorzeniu egzekucji z nieruchomości sytuacja wygląda następująco:

• Dla Ciebie (dłużnika): Chwilowo odzyskujesz „spokój” w kwestii licytacji tego konkretnego domu. Komornik przestaje podejmować działania zmierzające do jego sprzedaży. Jednak dług nadal istnieje i wierzyciel może (i prawdopodobnie będzie) próbował odzyskać go w inny sposób.

• Dla wierzyciela: Wierzyciel nie odzyskał swoich pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości. Ma jednak nadal prawo dochodzić swoich roszczeń. Może on:

  • Ponownie złożyć wniosek o egzekucję z nieruchomości: Zazwyczaj jest to możliwe dopiero po upływie określonego czasu (np. 6 miesięcy od umorzenia poprzedniej egzekucji), chyba że wykaże, iż zaszły istotne zmiany w stanie prawnym lub faktycznym nieruchomości (np. wzrost jej wartości) lub że możliwe jest zaspokojenie roszczenia w inny sposób.

  • Prowadzić egzekucję z innych składników Twojego majątku: Komornik, na wniosek wierzyciela, może nadal prowadzić egzekucję z Twojego wynagrodzenia za pracę, rachunku bankowego, emerytury/renty, ruchomości (samochodu, sprzętów) czy innych posiadanych przez Ciebie praw majątkowych.

Możliwość przejęcia nieruchomości przez wierzyciela

Istnieje również możliwość, choć w praktyce stosowana rzadziej w przypadku długów innych niż hipoteczne, że wierzyciel (lub jeden z wierzycieli, jeśli jest ich kilku) zdecyduje się przejąć nieruchomość na własność po bezskutecznej drugiej licytacji. Może to zrobić za cenę nie niższą niż cena wywoławcza (czyli 2/3 sumy oszacowania), zaliczając swoją wierzytelność na poczet ceny. Jest to jednak prawo wierzyciela, a nie obowiązek.

Podsumowanie: Bezskuteczna licytacja to nie koniec problemów

Podsumowując, sytuacja, w której nikt nie kupuje zadłużonego domu na licytacji komorniczej, prowadzi do umorzenia postępowania egzekucyjnego w zakresie tej nieruchomości, ale nie powoduje zniknięcia długu. Jest to jedynie przerwa w działaniach komornika dotyczących sprzedaży domu, a wierzyciel nadal ma prawo dochodzić swoich roszczeń z innych składników majątku lub ponowić próbę egzekucji z nieruchomości w przyszłości. Dlatego nawet po bezskutecznej licytacji kluczowe jest dalsze poszukiwanie rozwiązań problemu zadłużenia, takich jak negocjacje z wierzycielem, restrukturyzacja czy w ostateczności upadłość konsumencka.